Шпаргалка для оценки дома

При покупке готового или недостроенного дома следует быть осторожным - не всё в нем может оказаться надежным. Чтобы определить скрытые недостатки постройки, необходимо тщательное расследование, которое должны вести знатоки.

Качественный дом возвести непросто, а еще сложнее - приобрести. Значительная часть строительных решений в готовом здании скрыта под землей или отделкой. А так или иначе необходимо выяснить самые важные особенности, от которых зависит долговечность и безопасность постройки, а также комфорт проживания: прочность несущих конструкций, энергосберегающие качества стен и крыши, эффективность инженерного оборудования, гигиеничность внутренней среды. Актуальна также удобная планировка, но в отличие от строительных решений ее можно оценить сразу и изменить при необходимости.

Правила осмотра

Дефекты дома проявляются со временем. Если в доме некоторое время благополучно жили, это может служить некоторой гарантией, что здание возводили ответственно. Наиболее проблемными являются совсем новые дома, построенные для продажи. Определить качество строительства под силу только специалисту, поэтому его участие в осмотре дома обязательно.

Существуют специальные фирмы, которые занимаются строительной экспертизой зданий. Они изучают акты на проведение скрытых работ и сертификаты качества на стройматериалы, проводят исследования при помощи специального оборудования (например определяют несущую способность и теплопроводность стен, влажность материалов и другие показатели конструкций). Работа экспертов обычно обходится в сумму 750-1000 у. е., но полученные выводы позволяют сделать взвешенный выбор и в некоторых случаях заставляют отказаться от покупки. А это значит, что придётся приглашать специалистов ещё и ещё уже на другие объекты.


С новыми домами, построенными для продажи, возникает больше всего проблем. Чтобы сэкономить, застройщики часто применяют некачественные материалы и решения, не соответствующие проектным	Доверьте инспектирование специалисту - он может обнаружить проблемы, исправление которых обойдется слишком дорого

Но, так или иначе, первые впечатления о потенциальной пригодности здания для покупки можно сделать и самостоятельно. Для этого до вызова специалиста осмотрите дом, учитывая следующие рекомендации:

осмотр лучше проводить весной, когда повышена влажность грунта;
прежде всего, нужно оценить участок и расположение дома (нет ли излишней влаги на территории, удобны ли подъезды, обеспечена ли инсоляция комнат и т. д.);
отдавать предпочтение лучше строениям, в которых уже некоторое время жили люди;
важно выяснить, есть ли проектная документация на здание и в каком объеме;
изучать дом необходимо последовательно (сначала расположение на участке, потом планировку, затем конструкции - снаружи и внутри от чердака до подвала);
сомнительные места желательно фотографировать, а возникающие вопросы - записывать, чтобы не забыть задать эксперту.

Выявленные недостатки могут быть устранимы, но это потребует средств и станет основанием для снижения стоимости дома. Если при осмотре замечено несоответствие реальных конструкций декларациям продавца, то это повод для сомнений в его добросовестности.


Выбирая дом с мансардой, покупатель всегда рискует, ведь при такой конструкции проверка состояния кровельного «пирога» становится очень проблематичной	Второй свет выглядит эффектно, но он нерационален с точки зрения экономии внутреннего пространства. Кроме того, в эксплуатации он приведет к увеличению затрат на отопление

Знакомство с планировкой дома

Планировочные решения дома должны обеспечивать комфорт, не должны угрожать безопасности жильцов и сохранности дома. Кроме того, состав и планировка помещений помогут определить, на что обратить внимание при осмотре конструкций.

Обычно при покупке дома исходят из его общей площади. С учетом того что на одного человека должно приходиться минимум 30 м² важно проанализировать и другие факторы: достаточное количество спален (не обязательно больших), наличие террасы с удобным выходом на неё из помещений общего пользования - гостиной, столовой, холла, а также мест для хранения домашней утвари.

Если в доме есть подвал (хотя без него вполне можно обойтись), следует убедиться, что он хорошо утеплен, гидроизолирован, венилирован, иначе он может стать источником проблем в доме - сырости, неприятных запахов.

Особого отношения требует мансарда. И главная сложность здесь заключается в том, что в готовом доме даже эксперту трудно определить правильность выполнения кровельного «пирога» над ней. а ошибки ведут к ремонту в лучшем случае потолка, а в худшем - крыши дома.

Дом со вторым светом (то есть с отсутствующим междуэтажным перекрытием в одном или нескольких помещениях), несмотря на привлекательность, является нерациональным с точки зрения энергосбережения и использования площадей. Он имеет больший отапливаемый объем при меньшей полезной площади.

Гараж, расположенный в объеме дома, может вызвать снижение качества воздуха в смежных помещениях (недаром над ним по нормативам нельзя располагать спальни). Вентиляция гаража в этом случае будет иметь первостепенное значение. А при гараже, расположенном в подвале, должен быть обеспечен эффективный отвод дождевой воды, иначе сырость распространится из него в дом. Никаких проблем не будет, если гараж пристроен к дому.

Отсутствие балконов или лоджий на втором этаже не снижает качество жилья (поскольку можно отдохнуть на свежем воздухе и на участке). При наличии балкона важно выяснить его конструкцию - не способствует ли она образованию мостиков холода. Более предпочтительно, если перекрытие балкона «не прорезает» фасад, а опирается на наружные колонны.

Желательно, чтобы в доме не было длинных, узких, тёмных коридоров, в которых невозможно расположить даже шкафы.

Лестница должна быть удобной - не крутой, не узкой, не винтовой (если она единственная в доме). Данная конструкция - путь эвакуации при пожаре.

Для ощущения комфорта важен простор - удобно, когда дневные помещения (холлы, гостиная, столовая) беспрепятственно «перетекают» друг в друга, и при передвижении по дому не приходится постоянно открывать двери и ходить по коридорам. Однако желательно (с точки зрения энергосбережения), чтобы отдельно были выделены помещения, которые можно меньше отапливать - кладовые, котельная, гардеробная и т. п.

Достаточное количество естественного света в доме является гигиеническим требованием. Большинство помещений должно быть доступно для прямых солнечных лучей. В этом отношении стена соседнего дома, расположенная близко от окна, не только неприятно выглядит, а и, закрывая свет, снижает комфорт в жилище. Но избыток окон - тоже плохо (это снизит энергоэффективность дома). Достаточное соотношение площади окон к площади пола помещения —1:8.

Привлекательный дом не имеет подвала и тёмных коридоров, в нем достаточное число спален, пристроенный гараж, светлая лестница, хорошо освещенные помещения.

Причины опасностей
Основные угрозы для дома, снижающие его долговечность и комфорт проживания, связаны:

с недостаточной защитой от влаги:

некачественно сделанными крышей, водосточной системой, гидроизоляцией цоколя и горизонтальных плоскостей (например отсутствием сливов под окнами). Влажные конструкции быстро разрушаются. Не всегда эти проблемы устранимы;

с недостаточной теплоизоляцией крыши и стен.

Плохо утепленные конструкции отсыревают, дороже обойдется отопление. Доутепление дома потребует значительных затрат;

с неустойчивостью дома.

Она может быть вызвана просадкой фундамента, недостаточной площадью опоры перекрытий и низкой прочностью стен. Возможны трещины, обрушение стен, деформации крыши, заклинивание дверей и окон. Сложность укрепления зависит от масштабов нарушений;

с отсутствием вентиляции.

Это ведет к повышению влажности в доме, нездоровому микроклимату, отсыреванию конструкций. Устроить систему вентиляции в существующем доме сложно и дорого.

Из всех конструкций стен проблематичнее всего исследовать каркасные, поскольку и несущие балки, и утеплитель скрыты внутри Самая сложная для проверки конструкция - фундамент, ведь он закопан под землей. Но трещины в стенах наверняка укажут на проблемы с основанием

Поле для ошибок и обмана

Определить качество конструкций может только специалист. Даже проекту не стоит полностью доверять: в нем могут быть заложены одни строительные материалы, а применены на практике другие. Материалы, соответствующие проектным, могут быть бракованными и использованными с нарушением технологии. К примеру, кирпич, газобетон, цемент выбирают более низкой марки прочности, фундамент заливают без арматуры, не кладут гидроизоляцию, не выдерживают площадь опирания плит перекрытий, применяют древесину не того сорта или сечения и т. д. Список возможных недостатков бесконечен, причем большинство из них является скрытыми - под землей, под отделкой, в толще элементов.

Некоторые конструкции дают особенно большие возможности для нарушений. Всегда загадку представляет фундамент - чтобы выяснить, правильно ли он сделан, понадобится отрыть шурфы (в нескольких местах выбрать грунт вдоль стен). Косвенным свидетельством надежности фундамента может служить отсутствие трещин в стенах, но не исключено, что они появятся через некоторое время или после того, как новый дом загрузят мебелью.

Многослойные стены, состоящие из несущей части, скрытой за утеплителем и штукатуркой снаружи и гипсокартонной обшивки изнутри, потребуют вскрытия для определения своего истинного материала, что не всегда допустимо. Качество каркасных стен определить особенно сложно - оно зависит и от герметичности конструкции по всей площади, и от высушенности использованной древесины (некоторой гарантией может служить заводское изготовление каркасного дома солидной фирмой).

Из конструкций крыши наиболее проблемной является мансардная. При ее строительстве требуются профессионализм, добросовестность, использование качественных материалов, а проверка добротности работ не всегда возможна, особенно учитывая, что мансардная конструкция должна быть герметична и ее вскрытие нежелательно.

Ошибки могут возникнуть случайно - по недосмотру и незнанию - или же умышленно, ради экономии времени и средств. Случайные ошибки возможны в домах, которые строили «для себя» и стремились к качественному результату. Если же здание возводили с целью продажи, то обязательно экономили, и тут важно ознакомиться с предыдущими работами застройщика или фирмы, поговорить с жильцами.

Опытные строители знают щадящие способы сокращения расходов (например применить каркас для перегородок, недорогой материал для наружных стен и др.), и, возможно, дом, несмотря на отдельные недочёты, будет прочным, тёплым и с нормальной вентиляцией - а это главное.

Заботы строительных экспертов

Эксперты изучают дом снаружи и внутри, используя современные приборы и уделяя внимание следующим пунктам:

соблюдение противопожарных норм (на участке и внутри дома);
правильность и законность подключения строения к внешним коммуникациям;
направленность уклона рельефа в сторону от дома;
соответствие материала стен проекту (или информации продавца), уровень теплоизоляции конструкций, их вертикальность, качество крепления утеплителя;
в состояние стропил, качество использованного дерева, наличие защитного антисептического слоя;
качество кровельного «пирога» в мансарде или утепленного перекрытия на чердаке;
горизонтальность и статичность перекрытий;
наличие гидроизоляции и уровень полов в ванных комнатах (он должен быть ниже, чем в других помещениях);
при наличии подвала - его состояние, гидроизоляция и утепление;
состояние фундамента (по возможности);
качество функционирования инженерных систем внутри дома (как работает оборудование, соответствует ли его номенклатура и мощность характеристикам здания и др.);
герметичность внутренних трубопроводов;
тяга вентиляционных каналов, камина;
качество выполнения гипсокартонных работ.

Наличие и правильность оформления документов на дом проверяют юристы.

Текст Елены САВЧЕНКО
Приватный дом. Сентябрь 2013г.

Источник: Перейти

Теги

экспертиза строительства, экспертиза зданий

Стройинформ

Шпаргалка для оценки дома

Категории раздела

Разработка сайтов


Из всех конструкций стен проблематичнее всего исследовать каркасные, поскольку и несущие балки, и утеплитель скрыты внутри	Самая сложная для проверки конструкция - фундамент, ведь он закопан под землей. Но трещины в стенах наверняка укажут на проблемы с основанием