Выбираем землю: советы профессионалов

15.03.2014 Дата добавления
3518 Просмотров

Параллельно с эволюцией покупателя на рынке загородной недвижимости происходит эволюция и земельных участков. Рынок за последние пять лет стал более цивилизованным и прозрачным, тем не менее «минные растяжки» всё ещё встречаются. На что следует обращать внимание, покупая землю под будущее родовое гнездо.

Практические советы при покупке земельного участка

При покупке земельного участка лучше всего соблюдать определённую последовательность. В первую очередь следует определиться со своими потребностями: нуждаетесь ли вы в доме для сезонного или постоянного проживания. Отсюда будет понятен бюджет, уровень посёлка, удалённость от города, направление, размер участка.

Далее нужно сделать правильный выбор самого участка. Прежде всего оцените расположение посёлка по отношению к основным магистралям, соединяющим с городом, а также по наличию в непосредственной близости необходимых вам инфраструктурных объектов (школы, магазины, медицинские учреждения). Оцените экологию - нет ли рядом с выбранным посёлком, например, свалок мусора, и наоборот, что есть из рекреаций: водоёмы, лес.

Немаловажный фактор - ландшафтные характеристики. «Предпочтительно, чтобы участок был правильной прямоугольной формы, с соотношением сторон 1:2, данная формула оптимальна, поскольку построенный на участке дом (как правило, квадратный) будет иметь придомовую территорию и запасное расстояние от фундамента до забора. Участки с большим перепадом рельефа подразумевают существенное увеличение затрат на строительство. Хорошо бы проверить также уровень грунтовых вод, он обуславливает особенности выращивания растений и характер построек».

Перед покупкой участка эксперты также рекомендуют выяснить, есть ли у застройщика требования к типу и архитектурному стилю зданий. От этого зависит, сможете ли вы построить дом своей мечты, насколько у вас будут «связаны руки» и гармоничен ли будет общий вид всего посёлка.

Кроме того, поинтересуйтесь динамикой продаж и заселения. Допустим, посёлок рассчитан на 100 домов, продажи открылись два - три года назад, а участки за это время приобрели и начали застраивать лишь пятеро. Это плохой знак. Имейте в виду - все расходы (охрана, расчистка дорог после каждого снегопада и пр.) лягут именно на эти пять домовладений. Вы хотите к ним присоединиться? Не рекомендуется выбирать посёлки на ранней стадии строительства, останавливайтесь на проектах, где уже реализованы участки, а ещё лучше - построены или строятся дома. Так вы не останетесь одни в пустом поле».

Используя публичную кадастровую карту, можно выяснить, не планируется ли рядом строительство дорог, заводов, логистических центров и пр.

А теперь едва ли не главный вопрос - обязательно нужно выяснить, включено ли в цену подведение коммуникаций. Коммуникации и обещания по ним - самый большой риск при покупке земли. Если коммуникации не входят в стоимость участка, следовательно, собственникам придётся самим заниматься их подключением, что на практике почти всегда означает долгострой. Даже если землю раскупят за какое - то время и жители приступят к строительству, ожидать, что один из них проявит инициативу, договорится со всеми соседями, соберёт них средства и возьмёт на себя весь процесс согласований, связанных с проведением коммуникаций, было бы странно, и это не единственный сценарий, который может привести к долгострою».

Публичная кадастровая карта позволяет в режиме реального времени
получить информацию о любом земельном участке

Если коммуникации входят в стоимость участка, но на момент подготовки к сделке ещё не подведены к посёлку, то следует проверить, есть ли у застройщика технические условия на подключение электричества,

газа и договоры с ресурсоснабжающими организациями. Кроме того, ему нужно не только получить, но и оплатить технические условия на подведение коммуникаций. Соответствующие обязательства застройщика должны содержаться в документах, которые вы подписываете с ним при заключении сделки.

Самый сложный случай - выбор земельного участка, на котором в момент приобретения нет электричества (ни столбов, ни кабеля). Туг надо быть максимально осторожным, так как существует вероятность, что электроэнергию к дан ном у участку подвести нельзя (либо это очень дорого, либо нет мощностей), и не полагаться на устные заверения продавца о том, что всё будет сделано в ближайшем будущем.

Обещая подвести коммуникации к определённому времени, девелоперы, как правило, называют сроки, которые в конечном итоге могут существенно отличаться от реальных, более того, нередко бывают случаи, когда стоим ость коммуникаций вырастает в процессе их прокладки. Поэтому обратите внимание, чтобы наличие коммуникаций и условия их подключения были чётко прописаны в договоре, а не оставались просто обещаниями из рекламного буклета.

Для покупателя признак надёжности - в полноте исходно-разрешительной документации и правильном использовании земли

В идеале, для большей уверенности, лучше всё-таки приобретать землю с уже проложенными коммуникациями. Даже если имеются техническое задание, документы, подтверждающие оплату подведения коммуникаций, и т. д., могут вмешаться внешние факторы: сменится руководство района, государство изменит статус земли (как случилось в Новой Москве), и в итоге покупатель может остаться совсем не с тем, на что рассчитывал, сроки подключения коммуникаций могут сдвинуться и на год, и на два. К сожалению, на рынке загородной недвижимости много примеров, когда построенные посёлки годами стояли без газа или электричества.

Юридические нюансы

Девелопера стоит изучить не менее тщательно, чем сам участок. Загородный рынок развивается уже более 10 лет, и у большинства игроков есть своя история, к которой можно обратиться: посмотреть реализованные ими проекты, узнать, кто является инвестором и какая у компании репутация. Если для организации проект является первым – это повод проявить осторожность.

[этапы покупки земли в КП]

После того как покупатель выбрал конкретный участок, обычно заключается соглашение о задатке. Клиент вносит некую сумму для того, чтобы закрепить своё намерение впоследствии приобрести данный участок. Как правило, размер задатка составляет 10%. Так как речь идёт о коттеджном посёлке, вся оплата производится по «белой» схеме - безналичный расчёт путём перечисления денег на счёт продавца.

Далее идёт процесс подготовки документов (например, изготовление кадастрового паспорта) со стороны застройщика, если он ещё не успел этого сделать. В этот период покупатель обычно завершает все процедуры по сбору денежных средств для окончательной оплаты. Когда стороны готовы, заключается основной договор купли-продажи.

Оставшиеся деньги покупатель вносит либо перед заключением ДКП, либо после, в течение небольшого промежутка времени. Затем договор сдаётся в Регпалату для регистрации перехода права собственности. Сделка закрыта, и покупателю остаётся только дождаться получения свидетельства от регистрирующего органа. В это же время застройщик передаёт ему оставшиеся документы - кадастровый план, пакет по коммуникациям (если они есть в посёлке).

Обязательно нужно изучить правоустанавливающие документы. Они доказывают, что продавец обладает правом собственности на данный земельный участок. К таким документам относятся договор купли-продажи и свидетельство о государственной регистрации права.

Чтобы убедиться в том, что вы покупаете именно тот участок, который смотрели, нужно запросить у девелопера его кадастровый паспорт. Он отражает информацию о категории, виде разрешённого использования земли, её площади, границах и собственнике, Кстати, сегодня эти сведения можно найти с помощью Интернета в кадастровой карте - теперь совсем не обязательно обращаться к застройщикам. Это самое простое - найти участок на публичной карте на сайте Росреестра по кадастровому номеру и сравнить его местонахождение с тем, что вы видели в реалии.

Настоятельно не рекомендуем покупать дачный участок без межевания, которое определяет точные границы землевладения и его привязку к местности, выполненную геодезистами. Межевой план необходим для постановки участка на кадастровый учёт. В случае отсутствия межевания впоследствии могут возникнуть конфликты с соседями».

Важный показатель проекта с минимальными рисками - это наличие инженерных коммуникаций. Газ, электричество, водопровод и канализация должны заводиться в посёлок в первую очередь

Особое внимание обратите на категорию и вид разрешённого использования земель. Участок может относиться к землям населённых пунктов под индивидуальное жилищное строительство (и тогда после возведения дома и оформления его в собственность вы сможете там прописаться); к землям сельскохозяйственного назначения под дачное строительство (в таком жилье с недавнего времени тоже разрешено прописываться) либо к землям под садоводство (в домах, построенных на садовых участках, нельзя прописаться, но проживать можно хоть круглый год).

Эта информация есть в документах на участок (ипотека, аренда, сервитут), - это указано в свидетельстве о государственной регистрации права в строке «Существующие ограничения (обременения) права». Если таковые имеются, то покупать землю не следует. «Разузнайте также, не включён ли выбранный вами участок в зону отчуждения, поскольку, например, рядом пролегает водопровод и линии связи или это охранные зоны водоёмов, линий электропередачи, автострад и пр.

Ещё одна опасность: в перспективном плане властей могут содержаться любые замыслы относительно использования земли, в границах которой находится и ваш участок. Поэтому выясните в местной администрации, не зарезервирован ли участок для госнужд.

Если вы покупаете участок на вторичном рынке (то есть у физического лица), то список документов, необходимых для заключения сделки, дополняется согласием супруга продавца на продажу, согласием супруга покупателя на покупку, справками из ПНД и НД.

Материал подготовила
АЛЁНА ДЫМОВА
Новый дом_№ 2 (2014)

Теги

земельный участок, покупка, земля

Стройинформ

Выбираем землю: советы профессионалов

Похожие материалы